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贵阳新政隐情购买力严重透支调控徒有虚名

发布时间:2019-08-18 22:35:10

  国务院房地产督查组收队的余音未散,贵阳即传来“首次购买住房可落户”的重磅消息,而其在引来业界一片惊呼之时,在贵阳本地却是落地无声——截至10月11日发稿时,这一救市举措已出台近一个月,可贵阳房地产的成交量和价格却并没见任何起色。

  “贵阳楼市的购买力已经严重透支,供大于求的状况难以改变。”评论人吴其伦指出其中“隐情”。

  据悉,贵阳总人口不足500万,却有1 个体量超过100万平方米的超级大盘。而其房地产限购政策仅指向市区一环以内,对市场的影响几乎可以忽略不计,众多超级大盘的频频开发早已“吞噬”了有限的市场需求。

  “第二”,已成为业界对贵阳的普遍担忧。

  透支的购买力

  9月1 日,贵阳市政府出台了《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)》(以下简称《措施》)

  《措施》共有20项,从第15项开始,显露出了楼市“松绑”的意图,其中“凡在我市购买、办公用房和首次购买住房的,根据本人意愿可持房屋所有或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证,享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇,不受入住时间和购房面积的限制”一条,被业内认为是贵阳“救市”的标志性举措。

  除此之外,《措施》还包括利率优惠、降低公积金首付比例、提高公积金贷款额度、减收契税以及置业满500万元可不摇号购车等几项优惠政策。

  虽然有上述多项救市举措同出,但是贵阳楼市却未给予任何回应。中国指数研究院西南分院表明,贵阳9月份住房供需回落明显,新房共成交商品住宅46.4万平方米,环比下降10.44%,住宅均价连续两个月微幅下降,降幅高于全国水平,均价为4891元/平方米。而“十一”周的业绩也不理想,创近18周以来成交新低,共成交商品房11.5 万平方米,环比下降42.98%。

  而贵阳楼市近期的颓靡并非事出无因。

  “近些年,贵阳在大力发展城镇化。”一位曾经在贵阳操过盘的经理人告诉,很多在贵阳开发超级大盘的开发商,拿地成本都非常低廉,政府在拿地之初也会给很多承诺,于是,贵阳的超级大盘频频诞生。

  查询发现,目前贵阳有1 个体量超过100万平方米的超级大盘,总建筑面积近4500万平方米,规划居住人口预计达100万余人。其中,仅花果园项目总建筑规模就达到18 0万平方米,规划居住人口高达50万人,超过贵阳城乡总人口10%,被称为大盘。

  “但是贵阳的购买力明显不能消化这么多的供应。”上述曾在贵阳操盘的经理人说,这些年贵阳就像一个大工地,到处都在盖房子,但真正的市场需求却很有限——2010年的第六次人口普查数据显示,贵阳这座西部城市仅有490万居民。

  难以满足市场的不只是贵阳居民的数量,还有他们的荷包。

  吴其伦给算了一笔账,据公开数据,贵阳目前人均可支配收入19420元/年,以一个三口之家计算,家庭年收入应不足6万元。而贵阳住房目前成交均价近5000元/平方米,若一套房屋90平方米,则房屋总价45万元,这样房价收入比已超过1∶7.5。按照国际公认的房价收入比超过1∶6即有泡沫的标准,已值得市场人士警觉。

  购买力的透支并不是贵阳救市新政“失效”的原因。在贵阳当地业内人士来看,贵阳这两年在房地产调控方面的“宽松尺度”并没有“储存”市场需求,新政效力自然无处释放。

  据了解,去年2月份,贵阳印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见的通知》,其指出已有1套住房的家庭限购1套住房,已拥有2套及以上住房的当地户籍家庭,暂停向其出售贵阳市一环内的住房。即贵阳市的房屋限购范围,仅仅在市区一环以内。

  “实际上一环内老城区的供应量是少之又少的。”贵阳当地一个代理行负责人告诉,现在贵阳的主要开发楼盘都在一环外,因此所谓“限购”对贵阳根本没有影响。

  所以,贵阳在整个调控期间实际上一直都是一个“松绑”状态,这两年成交量和房价一直在上升,但由于起点低,故并未引起中央的重视。

  虽然成交一直在攀升,但始终处于高位的库存量仍不能改变贵阳房产供过于求的现状。

  贵州正行合智顾问机构的数据显示,截至9月份,贵阳商品房住宅库存达到 490万平方米。按照今年上半年月均72.6万平方米的去化速度,贵阳消耗这些存量需要4年。

  开发超级大盘意味着需要持续不断的资金,“是否崩盘要看房企的资金来源。”吴其伦说,如果房企的资金主要来源于,那还相对安全一些,但如果来自高利贷,就会非常危险。

  “开发商们已经感觉到了危机。”上述代理行负责人告诉,他了解到,7、8月份多个开发商都曾找到政府说明情况,表明担忧,他们希望能通过“金九银十”再推一把。于是,之前对开发商有过各种承诺的政府在8月份酝酿了新的《措施》,于9月中旬推了出来。

  这一《措施》引起了业内的广泛关注,人们担心贵阳成为“第二个鄂尔多斯”。

  “如果贵阳市政府能够大力发展产业,吸引更多投资和就业,则能有效提高购买需求,或许能扭转后期乏力的问题,为这些超级大盘找到一个出口。”吴其伦认为,如今贵阳的超级大盘,都需要长时间运作,单纯靠没有点到点儿上的政策刺激解决不了根本问题。

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