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楼市进入深改期的北京样本租售并举已成为趋

发布时间:2020-09-17 13:31:40
楼市进入深改期的北京样本:租售并举已成为趋势 7月11日,北京市住建委发布《古铜色不锈钢北京住房和城乡建设发展白皮书》(2017)表示,将从本市房地产市场发展实际出发,研究综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快建立促进房地产市场持续健康发展的长效机制。 而自去年至今,北京已经祭出租售并举、共有产权等多个新政。支持保障性住房建设和购租并举的住房供应体系建设成为今年下半年金融体系的重点工作。 对于全国而言,北京地区的政策往往拥有风向标的意味。我们不妨以北京政策为样本,解码当下楼市新政。 北京超20宗土地全部或部分自持 租售并举已经成为趋势 今年8月1日,在激烈的角逐之后,金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地。面对这两宗均有高于20%部分需要开发商自持的地块,对于着急进入北京市场的金科而言,举牌毫无迟疑。 值得注意的是,这两宗地块并非北京市仅有的需要开发商自持的地块。据不完全统计,北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其余自持比例均在20%左右。 1.万科的逻辑 在去年底北京试点这种租售并举模式时,就祭出的是100%自持地块,分别被万科、住总、中铁等企业收入囊中,这些房企也由此荣升专业房东。 业界普遍认为,房企这回的包租公可并不好当。因为自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有较好的解决方式。这对于企业自身现金流要求较高,一些资金实力较弱的企业将无法参与。 不过,万科总裁郁亮表示,万科之所以拿下70年自持地块,是基于对行业的判断未来的趋势是租售并举。今天城市年轻人购房困难,只租不炒的定位会把这个缺补上。70年的使用权作为租房物业,我觉得算账是可以算出来的,我们用经营思路代替开发思路,如果我们为年轻人租房问题出一份力的话,我相信市场不会亏待我们。 2.在全国产生示范效应 实际上,租售并举一词近年来十分火热。去年6月,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《若干意见》),旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象,租售并举仍陆续出现在各地方房产新政的文件中。 值得注意的是,当下北京等多地复模液体硅胶仍在持续推出部分自持地块,但相较于首批100%自持、必须经营70年的要求相比,门槛宽松很多,不少的地块自持比例仅为20%左右,而经营年限也降至20年左右。业内人士表示,自持比例和经营年限因地块差异而不同。 3.政府是秤砣 租售并举已经成为趋势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前北京和上海自持地块比例较大,这种让开发商自持之后再转租出去的方式,从长期来看有助于楼市的稳定,对房屋租赁、平抑供需关系都有好处。 不过,中原地产首席分析师张大伟表示,自持地块的房屋在整个市场上来说量不算大,是否能够对整个市场产生预期的效应还有待观察。 著名财经评论员叶檀则认为,租售并举对房地产市场的影响,取决于地方政府肯让出多少利。未来形成两个市场,一是政府廉价供地、特殊政策的租赁和保障市场,第二则是市场化的市场。 政府这块秤砣,使市场这块价格受到一定影响,如果你以市场价买房,然后跟地方政府争租金,这才是得不偿失。叶檀表示,维持房地产市场稳定的判断,投资回报率下降,但崩盘的可能性并没有。 共有产权引发最多热议 政府帮购房人背杠杆? 8月3日晚间,北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见,推出共有产权房屋,再次引发热议。 所谓共有产权房,北京市住建委相关负责人解释说:共有产权住房政策可松式尼龙扎带通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的使用权让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需。政府和民众一起努力解决住房困难。 1.一个喜讯 根据《办法》,北京拟新推共有产权住房,主要针对无房户,新北京人获得共有产权房的比例不低于30%。而在共有产权住房购买5年后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。 这意味着政府帮助购房人减轻了购房门槛和压力,对于许多在北京打拼的年轻人来说,无疑是一个喜讯。 2.长效机制 共有产权住房不仅可以出售,也可以出租。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。 北京市住建委表示,共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求,有利于满足无房家庭住房刚需,有利于进一步平抑房地产价格。 北京市房协秘书长陈志在接受媒体采访时表示,北京推出共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机、促进公平具有重大意义。共有产权住房制度兼顾属地原则和职住平衡原则,特别强调对新北京人的同权意义。对于未来北京的房地产市场平稳健康发展,也将产生积极影响。 实际上,不好炒是业内人士对这种共有产权房的一致评价。有业内人士认为,政府至少有两个手段可以抑制炒房。购房人要往外卖这套房子,需要按份共有人的多数来决定。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的,有参与决策的权利。另外,买房子的人如果想买后待价而沽自己不住,政府可能将有权干涉。 不过,有业内人士表示,究竟政府所占产权比例多大,法律如何划定等问题仍需进一步有相关细则落地。 楼市深改各地密集表态 都拿租做重头文章 2016年12月2日 北京首批限房价、竞地价试点地块中的三宗100%自持地块有了归属。万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地,万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地,中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。这种方式很快在全国产生了示范效应。 2017年4月26日 杭州土地市场成交5宗地块,竞得开发商均必须现房销售,并不同比例地持有项目产权,最高自持比例达到100%。 2017年6月14日 上海拍卖的两宗商业地块也对竞拍房企提出了竞买方100%自持的要求。其中,上海长宁区商用地块,仅吸引3家房企参加拍卖报价,最终地块由招商和东航两家企业的联合体以16.06亿元拿下。 2017年7月4日 上海市浦东张江、嘉定新城两宗国有建设用地出让。两宗土地出让年限均为70年,但是土地用途为租赁住房,在年限内严格遵守只租不售原则,开全国先例。 2017年7月17日 广州市政府办公厅发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,这是首次点燃租购同权的热议。
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